Was ist der Beleihungswert?

Wenn es um den Erwerb von Immobilien geht, müssen die Betroffenen auf einige Dinge achten. Seien es Versicherungen, Verträge oder die Wahl der richtigen Bank – jeder der einzelnen Punkte ist wichtig und sollte beachtet werden.

Speziell in diesem Bereich fällt immer wieder der Begriff Beleihungswert. Doch was genau steckt dahinter? In kurz gibt es an wie viel Geld eine Bank über einen Kredit geben kann. Ermittelt wird dieser Wert über eine Beleihungsgrenze. Worauf genau geachtet werden muss und auf welche Wege sich der Wert berechnen lässt, verrät der folgende Artikel.

Wie bereits erwähnt kommt dieser Begriff überwiegend im Bereich von Immobilien zum Einsatz. Im Grunde genommen handelt es sich dabei um die Summe, welche die Bank im Falle eines Verkaufs bzw. einer Versteigerung für eine Immobilie bekommt.
Der Zeitraum erstreckt sich nicht selten auf mehrere Jahre. Das Haus bzw. die Wohnung soll der finanzierenden Bank gleichzeitig als Sicherheit dienen. Die Werte können anhand verschiedener Verfahren ermittelt werden. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Übrigens sollte man auch wissen, dass es sich bei dem Wert nicht um die Kaufsumme oder die Baukosten handelt. Viel mehr geht es um den Wert der Immobilie nach Abzug eines Sicherheitsabschlags. Aus diesem Grund ist der Beleihungswert niedriger als der tatsächliche Kaufpreis. Rechtlich gesehen darf der Wert nicht über den Verkehrswert der entsprechenden Immobilie legen. In der Regel liegen die Berechnungen der Bank zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Hierzu gibt es unterschiedliche Beispiele.

Haus – Details zum Beleihungswert beachten!
Bild: @ijeab via Twenty20

Wie wird der Beleihungswert ermittelt? – Verfahren

Die Berechnung des Beleihungswertes kann auf verschiedene Wege stattfinden. Zunächst einmal ist es für Banken jedoch wichtig, den aktuellen Wert des Objektes zu kennen. Genauer gesagt wird hier vom Verkehrswert gesprochen. Und anhand dieses Betrages lassen sich verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Wertes ermitteln. Grundsätzlich stehen dabei zur Auswahl:

-> Ertragswertverfahren
-> Vergleichswertverfahren
-> Sachwertverfahren
Quelle & Tipps: https://www.finanz.at/immobilien/verkehrswert/

1) Ertragswertverfahren
Beim ersten Verfahren handelt es sich um das Ertragswertverfahren. Oft genutzt bei der Berechnung von gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien. In diesem Fall setzt sich der Wert aus dem Bodenwert und möglichen Einnahmen durch Vermietung zusammen. Anhand dieser Zahlung ist es möglich eine Vorausberechnung zu starten. Sollte die Immobilie später als Eigenheim genutzt werden, wird oft auf diese Art von Verfahren verzichtet.

2) Vergleichswertverfahren
Nicht vergessen werden darf das Vergleichswertverfahren. Sie kommt am häufigsten zum Einsatz. Dort werden Wohnungen, Häuser und co. mit ähnlicher Größe und Ausstattung miteinander preislich abgeglichen. Preise lokaler Grundstücke sowie der Wert dieser Gebäude werden mit in die Rechnung kalkuliert. Ein großer Vorteil bei dieser Berechnung: Die ermittelten Werte sind realistisch und decken sich mit dem tatsächlichen Markt.

3) Sachwertverfahren
Ein letztes Verfahren ist das Sachwertverfahren. Häufig zum Einsatz kommt die Methode bei der Berechnung von Eigenheimen. In diesem Fall prüft die Bank, wie viel es kosten würde, wenn das Haus nochmal gebaut wird. Anschließend werden die ermittelten Daten mit den aktuellen Boden- und Grundstückswerten addiert. Etwas anders sieht es bei Altbauten aus. Dort müssen wertmindernde Eigenschaften abgezogen werden. Die Preisentwicklung lässt sich bei diesem Verfahren nicht sehr gut berücksichtigen.

Vorteile durch den Beleihungswert

Die Berechnung des Beleihungswertes ist aus mehreren Gründen wichtig. Jedoch sollte sich mit diesem Thema beschäftigen, wenn es um Immobilien geht. Grundsätzlich bringt die Ermittlung folgende Vorteile:

Vermeidung erhöhter Kosten / Verluste
Vergleich der Abschläge
Zusatzkredite möglich
mehr Kontrolle

Anforderungen zum Beleihungswert

Wie bei anderen Anfragen zum Thema Geld auch, müssen hier bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Die Art der Berechnung spielt in diesem Fall keine Rolle und ist bei jedem Verfahren gleich. Unabhängig vom Markt müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden:

Berücksichtigung für nächsten 30 Jahre
Prüfung auf Nachhaltigkeit
Bank kontrolliert Nutzung der Immobilie
Veränderungen werden vom Kreditgeber einkalkuliert
Quelle: https://www.interhyp.de/ratgeber/lexikon/beleihungswert.html

Kosten eines Wertgutachtens

Recht häufig wird die Frage nach den potentiellen Kosten gestellt. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie braucht es nicht selten ein Wertgutachten. Und das können Privatpersonen nicht einfach selbst erstellen. Banken erheben in diesem Fall eine Gebühr, die jedoch unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Am besten ist es jedoch sich von einem Notar oder Anwalt beraten zu lassen, da dieses gesetzlich so geregelt wurde. Ebenfalls häufig fällt der Begriff Beleihungsauslauf. Dabei handelt es sich um eine Prozentzahl, welche das Verhältnis zwischen aufgenommenen Darlehen und Beleihungswert angibt.

Aushandlung vom Beleihungswert mit der Bank

Beim Beleihungswert müssen früher oder später Verhandlungen mit Banken durchgeführt werden. Meist bieten diese für solche Anlässe ein beratendes Gespräch an. Dort wird nochmal genau erklärt, was sich hinter dem Begriff versteckt. Hier können ebenfalls weitere Vorzüge der Immobilie erwähnt werden, die bei der Berechnung nicht berücksichtigt wurden. Am besten jedoch objektive Vorteile.

Des Weiteren lassen sich im Gespräch Details und Konditionen des Darlehens verhandeln. Sollte der Wert zum Beispiel höher ausfallen, steht den Kunden die Möglichkeit offen die Kreditlaufzeit zu verlängern. Auf diese Art und Weise kann die Ratenhöhe verringert werden. Zinsbelastungen aus Krediten im zweiten und dritten Rang im Grundbuch können ebenfalls neu ausgehandelt werden. Anbei eine kurze Checkliste mit den wichtigsten Punkten beim Gespräch mit der Bank:

=> auf objektives Verkehrswertgutachten verweisen
=> Sonderausstattungen erwähnen, welche Bank nicht berücksichtigt hat
=> Studie mit Zukunftsaussichten vorlegen

Zusammenfassung

Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist Alltag. Genauso wie der damit zusammenhängende Begriff „Beleihungswert“. Dieser lässt sich auf mehrere Wege ermitteln. Sei es mit dem Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren. Je nach Art und Nutzung der Immobilie wird eine andere Variante empfohlen. Ebenso wichtig ist das direkte Gespräch mit der Bank. Zum besten Vorteil werden alle Vorzüge und Besonderheiten noch einmal erwähnt. Eventuell hat die Bank welche vergessen, die sich aber je nach Fall positiv auf den Wert ausüben können.